Виникнення і становлення цивільно-правового інституту права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) відбувалися так само, як і попереднього - емфітевзису. Він набув широкого застосування в містах, де землі для будівництва мало, а міські власті не бажають втрачати право власності на неї. Такі землі, і право власності належить міській владі, вона передає в дострострокове користування забудівельнику на засдах суперфіція. Тобто власник земельної ділянки передає ділянку і її частину в користування фізичній чи юридичній особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель безплатно або обумовлену плату.
Отже, власник нерухомого майна (будівлі або споруди), що побудоване на земельній ділянці, переданій йому в користування — суперфіцій, має довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право на користування цією ділянкою.
Суперфіцій може бути встановлено законом, договор або заповітом на визначений або невизначений строк. Земельна ділянка, передана у суперфіцій, може бути використана лише для забудови. Власник землі переданої для забудови, має право на плату за користування нею. Якщо земля забудована промисловими об'єктами, договором може бути передбачене право власника землі на частину доходу землекористувача.
Перехід права власності на земельну ділянку до інших осіб не припиняє суперфіція. Водночас право власності на побудовані на чужій землі будівлі та споруди належите суперфіціарію. При переході права власності на нерухоме майно від суперфіціарія до інших осіб, останні набувають також права користування відповідною земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що й попередній власник нерухомого майна - колишній суперфіціарій.
У разі припинення суперфіція право на нерухоме майно, що залишилося на земельній ділянці, визначається домовленістю між власником ділянки і власником нерухомого майна. За відсутності такої угоди наслідки припинення права користування ділянкою визначає суд.
Власник земельної ділянки має право вимагати від власника нерухомого майна його знесення та приведення ділянки до стану, в якому вона перебувала до встановлення суперфіція. Коли знесення будівлі або споруди, що знаходиться на земельній ділянці, забороняється законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є нераціональним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі чи споруди порівняно з вартістю відведеної під них землі, суд може з урахуванням підстав припинення користування земельною ділянкою та за наявності відповідної вимоги сторін: а) визнати право власника нерухомого майна на придбання права власності на земельну ділянку, на якій знаходиться нерухоме майно, або право власника землі на придбання нерухомого майна, що залишилось на земельній ділянці; б) визначити власнику нерухомого майна умови користування земельною ділянкою на новий строк.
Суперфіцій може бути припинений: поєднанням в одній особі власника землі та землекористувача; закінченням строку договору, яким встановлено суперфіцій; судовим рішенням; невикористанням суперфіція протягом трьох років.
Емфітевзис і суперфіцій захищаються тими ж цивільно-правовими засобами, що і право власності. Вони можуть захищатися також від власника землі, на яку встановлено емфітевзис і суперфіцій.
Тепер, коли земля в Україні стала об'єктом цивільно-правових відносин, право користування чужою землею для сільськогосподарських потреб та право користування чужою землею для забудови набувають дуже важливого значення.
Державний нотаріус С.М. Трохимчук
